Порочна практика в българския парламент е да се приемат закони без да се знае какъв ще е ефектът от тях. Или поне така би ни се искало да смятаме, защото иначе означава да приемем, че определени закони се правят нарочно за да обслужат определен интерес. Подобни съмнения има и за приетите промени в закона за собствеността и земеделските земи, влезли в сила от март 2007 година. Интересното е, че търсейки кой е предложил така приетите промени виждаме проект на депутати от Коалиция за България, но дори и той не е толкова радикален в първоначалния си вариант. Информация за последващите дебати, довели до крайния вариант на промените, нито пък проведено обществено обсъждане няма.

Промените най-общо са следните: ако си собственик на земеделска земя и си я отдал под аренда за повече от 5 години и решиш да я продадеш, първо трябва да я предложиш за продажба на арендатора. Той от своя страна може или да приеме или да откаже като за целта трябва да издаде на собственика декларация, че няма да закупи земята на поисканата цена. В изменения закон обаче не е посочен срок, в който арендаторът трябва да предостави декларация, че не е приел предложението, без която от своя страна собственикът не може да продаде земята си.

На практика се оказва, че собственикът зависи изцяло от арендатора при разпореждането със земята си и липсата на срок, в който арендаторът трябва да отговори дали ще купи земята означава, че всъщност той може да блокира продажбата. Причините за това може да са различни – предложената цена е висока, арендаторът не иска да придобие земята или пък има сключени дългосрочни договори и не иска да прекрати договора си за аренда или наем и т.н. Каквито и да са аргументите арендаторът да откаже да закупи земята обаче има явно нарушаване на правото на собственост. Оказва са, че може да имаш земя, но да не можеш да я продадеш. Този проблем вече се прояви на пазара на земя като редица сделки бяха блокирани по тази причина. 

Нормалната логика е, че собствениците на земя имат пълното право да правят с нея каквото сметнат за необходимо. Тук не твърдим, че всеки собственик знае във всеки един момент какво иска да прави със земята си, а по-скоро, че се намира в постоянен процес на преоценяване на предпочитанията си дали да обработва или не земята, дали да я предоставя под аренда или пък да я продаде. Точно в този случай свободният пазар помага с информация да се вземе решение. От тази гледна точка, държавата не може да знае какво е най-добре за всеки отделен собственик и ако се опитва чрез централизирани решения да насочва тяхното поведение, то това е против правото им на собственост.

Нека сега да погледнем каква е ситуацията на пазара.

От една страна той се възпрепятства поради (1) раздробеността; (2) цената е сравнително ниска в сравнение с европейските нива и сделките са далеч по-малко на брой от възможните; (3) кадастърът не е завършен и по последни данни до 2010 година с кадастрални карти и регистри ще бъдат обхванати 70 % от недвижимите имоти в страната; (4) част от сделките се декларират на по-ниска цена за да се избегне плащането на данъци. Така ако собственикът предложи на арендатора реалната цена, която ще иска за земята си на практика му се налагат по-високи разходи, а ако предложи по-ниска цена има голяма вероятност арендаторът да се „възползва”, от което губи собственикът под формата на пропуснат доход. Във всички случаи, сделки просто няма да се сключват или ще се намери начин документално да се заобиколи законът, а това означава просто налагане на по-големи разходи за собствениците – на време и пари (трябва да се консултираш как може да избегнеш или преодолееш разпоредбите в закона, съществува опасност все пак да бъдеш разкрит и т.н.).

От друга страна, интересът към всякакъв тип имоти в България е огромен в последните години. Купува се всичко, навсякъде и от всякакви купувачи. Представете си, че притежавате малко парче земя, което не обработвате и сте дали под аренда за да нямате ангажименти. Не получавате почти никаква рента и решавате, че искате да продадете земята. Намерили сте купувач, спазарили сте се за цената и искате да сключите сделка. Арендаторът обаче не ви дава декларация, че няма да купи земята на предложената от вас цена и сделка няма. От една страна губите вие под формата на пропуснат доход, от друга страна потенциалните купувачи трудно ще придобият земя (сред тях може да са и други арендатори, които имат средства да финансират покупка). Според информация в пресата, собствените земи са около 6.6 млн. дка, а дадените под аренда или наем са 20 млн. дка от общата използвана земеделска площ през 2005 година. Това на практика означава, че повече от 70% от използваните земеделски площи в България реално могат да бъдат блокирани и „замразени” за продажба от арендаторите.

Пак според официалната статистика на министерството на земеделието и горите, около 59% от всички селскостопанските площи се обработват в България. Това означава, че при ниските доходи от аренда за собствениците те сериозно ще се замислят дали въобще да отдават земята си, защото ако я дадат под аренда няма да могат да я продадат по-късно. Ако си направят простата сметка да сравнят общата сума на очакваната аренда за 5 години и възможната цена от продажбата на земята след 5 години по пазарни цени (не забравяйте, че всички очакват покачване на цената), то е ясно, че ще е по-добре собствениците да задържат земята и да не я предоставят под аренда. Това ще има точно обратният ефект на законовите промени.

Все пак, предполагаме, че основният мотив за промяната в закона е желанието да се улесни придобиването на земята от сегашните арендатори. Те обаче не са по-различни от всички останали потенциални купувачи. Ако те виждат смисъл и очакват възвръщаемост от земята, която ги удовлетворява, то няма пречка да придобият земята като предложат на собственика цена. Друг възможен вариант е при сключването на договора между собственика и арендатори те доброволно да определят условията при които наемателят да може да придобие земята. Това обаче трябва да се случва индивидуално между двете страни, а не чрез закон. Иначе се блокира пазарът на земя не само в момента, а за години напред.

Светла Костадинова

Статията е седмичния Преглед на стопанската политика на ИПИ.

За първи път статията е публикувана във вестник 24 часа на 31 март 2007 година.

Да Ви обясня нещо простичко...много неприятно ми стана,когато разбрах,че няколко мои арендодатели са продали земята си,без да ме уведомят за това. Договорите ни са още от 2003/08 и 2004/10 за по пет или шест години,при това изплащам РЕДОВНО рентата изцяло на 100% в началото на всяка стопанската година /12 лв. в пари или равностойността в натура по изкупни цени на ССБ /.В договора ни е посочено съгласно закона за арендата,че правоприемник на договора до неговото изтичане е всеки нов собственик или наследник.Има и клауза да ме уведомят в най-кратки срокове за промяната.Да ...ама не,аз разбирам от поземлната комисия,и ако новият собственик е ФОНД...или КРУПЕН АРЕНДАТОР ФИНАНСИРАН ОТ НЕЗНАМ КЪДЕ СИ иди го вържи,автоматично незнам как...едностранно си разтрогват договора ,а аз да вървя да гоня Михаля по съдилищата за да доказвам колко съм прав...,а моето призвание е да обработвам земята,а не да си губя времето и парите по адвокати .А за ходенето по мъките при подписването на такива договори да не ви разказвам...опитайте сами. Така ,че аз съм ЗА тези промени в закона,дано поне малко собствениците да се дисциплинират.Съгласен съм ,че собствеността им е неприкосновена,но земята не се продава и купува като кило зарзават на Женския пазар. Грамотните дребни арендатори и агрономи влагат много средства за да облагородят и изчистят от плевели забатачените от кооперациите полета,прилагат отлична агротехника,дори и с по-остарели машини,която се отплаща понякога чак на третата година от встъпване в сила на договора за аренда.Надявам се ,че ме разбрахте добре. СОБСТВЕНИЦИ !!! ИЗЦЯЛО ВАША Е ОТГОВОРНОСТТА КЪМ БЪДЕЩИТЕ ПОКОЛЕНИЯ !!! ЗАТОВА ВНИМАТЕЛНО ИЗБИРАЙТЕ КУПУВАЧИТЕ НА ЗЕМИТЕ СИ !!! ДАНО ДА ВИ ПУКА!!!

Държавата по никакъв начин не стои зад собственика на земя! При неплащане на аренда се оказва, че за да прекратя договора е нужно да имам споразумение-съгласие с арендатора. Къде го? В миша дупка. Кой длъжник ще тръгне да урежда анекси към догор, който неспазва? И така собственика на земя, освен че е данъкоплатец става и потърпевш на измамник, който на добра воля решава дали ще плати или не наем. Нямаме друг избор, освен да спонсорираме адвокатите и нотариусите. Нужни са светкавични промени в закона за арендата в земеделието, в частта прекратяване на договор и като цяло да се помисли в по-голяма степен за защита интересите на собствениците на земя!

Познавам много арендодатели, които не получават нищо. Не се спазват договорите, не се прилагат механизмите за арендните вноски, които всяка година трябва да се осъвременяват! Плащащите бавят плащанията, нарушават договорите, когато се издължават с продукция, това е най-некачествената. Не е ли редно при очертаването на земята собствениците да издават декларация, че земята им се ползува рационално и договорите се спазват коректно! Защо държавата толерира арендаторите, ощетявайки всячески собствениците! Нали един ден конюнктурните алчни арендатори ще вдигнат гълъбите, а собствениците отново ще бъдат дойната крава за Държавата като данъкоплатци!